《房地产法》自考真题试卷及答案五【2013年10月】

五、论述题(本题10分)

45.论述建设单位的前期物业管理义务。8-194-195

答：

建设单位在前期物业管理中的法定义务有以下几个方面：

一、通过招投标方式选聘物业服务企业

1、招投标是法定的选聘方式

为了进一步提升物业管理行业的市场化程度，促进物业管理企业提高服务质量，改进内部管理，使广大业主真正获得满意服务，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

2、经批准在特定情况下采用协议方式

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

3、选聘应签订书面的前期物业服务合同

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

4、前期物业服务合同的期限

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

二、制定临时管理规约

1、临时管理规约的内容和原则

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，

业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作

出约定。

2、建设单位明示和说明义务

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业

买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

三、其他重要义务

1、物业共用部位，共用设施的权利保障和交接查验

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅

自处分，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

2、物业管理资料的移交

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会(《物业管理条例》第58条)。

违反上述规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款(《物业管理条例》第59条)。

3、物业管理用房的配置

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。违反上述规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

4、承担物业的保修责任

建设单位应当按照国家规定的保修期限邗保修范围，承担物业的保修责任。